Der 2D/3D-Grundriss: vom Arbeitsergebnis zu „strategischen Daten“

Die Immobilienbegutachtung wird oft auf einen Bericht reduziert. Das ist verständlich. Er macht unseren Auftrag greifbar, erfüllt eine gesetzliche Pflicht und ist das Dokument, das der Kunde erhält.

Doch unser Beruf lässt sich nicht auf dieses eine Arbeitsergebnis reduzieren. Jeden Tag erfassen wir eine große Menge an Daten über Gebäude. Wir nehmen Maße auf, begutachten Materialien, analysieren Leistungswerte und prüfen Anlagen. All diese Informationen ermöglichen es Eigentümern, Käufern oder Fachleuten anschließend, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Letztlich ist der Bericht nur eine Art, diese Informationen zu ordnen und wiederzugeben. Genau diese Entwicklung finde ich heute am spannendsten. Der Grundriss ist dafür wohl eines der besten Beispiele.

Warum verändert der 2D/3D-Grundriss die Immobilienbegutachtung?

Lange Zeit, und bis heute, galt der Grundriss, oder besser gesagt die 2D-Skizze, als Mittel, um bei bestimmten Begutachtungen die gesetzliche Pflicht zur Verortung von Mängeln zu erfüllen. Sie stellte die Wohnung ohne Maßstab dar, manchmal als einfaches Rechteck. Doch sobald das Gutachten übergeben war, endete ihre Nutzung.

Bei Diagamter haben wir uns gefragt, warum. Warum sollte ein von einem Gutachter erstellter Grundriss nach Abschluss der Begutachtung nicht weiter genutzt werden können?

Die Frage wirkt einfach.

Und doch hat sie unser Denken grundlegend geprägt.

Wir wollten nicht unbedingt einen schöneren, ausgefeilteren oder detaillierteren Grundriss erstellen.

Wir wollten ihm ein zweites Leben geben.

Er sollte weiter genutzt werden können, von einem Eigentümer, der Umbauarbeiten plant, von einem Käufer, der sich die Räume vorstellen möchte, oder von den Fachleuten, die später an der Immobilie tätig werden.

Von diesem Moment an war der Grundriss nicht mehr nur ein Dokument.

Er konnte endlich über die Begutachtung hinaus weiterleben.

Wie entwickelt man ein echtes Fachwerkzeug für Gutachter?

Diese Überlegung führte uns ganz selbstverständlich dazu, unsere bisherigen Werkzeuge zu überdenken.

Wir hatten bereits eine Lösung für 2D/3D-Grundrisse.

Sie deckte einen Teil der Bedürfnisse unserer Franchisenehmer ab, doch wir waren an ihre Grenzen gestoßen.

Unser Beruf entwickelt sich weiter. Unsere Werkzeuge müssen im gleichen Tempo mitgehen.

Also haben wir uns die Zeit genommen, die verfügbaren Lösungen zu prüfen.

Unser Bedarf war klar: Ein Gutachter sollte einen Grundriss direkt vor Ort erstellen können, auch ohne Internetverbindung, und ihn anschließend synchronisieren, damit der Kunde ihn weiter nutzen kann.

Es ging nicht um Technologie. Es ging um den praktischen Einsatz.

In diesem Zusammenhang haben wir das Team von Space Designer 3D kennengelernt.

Sehr schnell ging der Austausch über die reine Wahl einer Software hinaus.

Wir sprachen über die Anforderungen unseres Berufs.

Über die Arbeit auf dem Tablet.

Über den Offline-Betrieb.

Über die Nutzung eines Eingabestifts.

Und über die Möglichkeiten, die LiDAR und KI eröffnen.

Was uns überzeugt hat, war nicht nur die Qualität ihrer Plattform.

Es war ihre Fähigkeit zuzuhören. Unsere Gespräche mündeten schnell in konkrete Entwicklungen.

Der Offline-Modus wurde entwickelt. Einige Funktionen wurden an unsere Bedürfnisse angepasst. Andere wurden dank der Rückmeldungen unserer Teams vor Ort verbessert.

Ich glaube, es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen einer Software und einem echten Fachwerkzeug.

Eine Software bietet Funktionen.

Ein Fachwerkzeug entwickelt sich mit denen weiter, die es nutzen.

Das ist der Unterschied zwischen einem Softwareanbieter und einem echten Partner!

Der 2D/3D-Grundriss wird zu strategischen Daten

Rückblickend betrifft die wichtigste Erkenntnis, glaube ich, die Art, wie wir auf unseren Beruf blicken.

Ursprünglich wollten wir ein Arbeitsergebnis verbessern. Letztlich haben wir verstanden, dass es eigentlich um die Daten ging.

Unser Beruf besteht darin, Daten über Gebäude zu erfassen. Der Grundriss gehört zu diesen Daten.

Und meiner Meinung nach wird er zu einem zentralen Bezugspunkt werden, um den sich nach und nach zahlreiche Begutachtungen, aber auch neue Dienstleistungen organisieren.

Wie verbessert der 2D/3D-Grundriss die Qualität der Immobilienbegutachtung?

Wenn der Grundriss heute einen anderen Stellenwert einnimmt, dann weil er unsere Arbeitsweise konkret verbessert.

Der erste Vorteil für unsere Franchisenehmer ist die Qualität.

Ein Grundriss, der direkt vor Ort auf dem Tablet oder auf Basis eines KI-gestützten LiDAR-Scans mit dem iPhone erstellt wird, wird zu einem echten Kontrollinstrument. Er erleichtert die Kontrolle der Aufmaße, ermöglicht die Überprüfung bestimmter Angaben und macht die gesamte Begutachtung zuverlässiger. Der maßstabsgetreue Grundriss ermöglicht es, die Arbeit vor Ort zu kontrollieren oder nachzuvollziehen.

Am Ende gewinnen wir nicht nur an Qualität, sondern auch an Zeit.

Und indem wir die Qualität der erfassten Daten verbessern, verbessern wir ganz selbstverständlich die Qualität des Gutachtens, das der Kunde erhält, und stellen ihm zusätzlich einen online bearbeitbaren 2D/3D-Grundriss zur Verfügung.

Genau das war übrigens das Ziel unseres Vorgehens.

Wir wollten nicht einfach einen besseren Grundriss erstellen.

Wir wollten eine nützlichere Dienstleistung bieten.

Heute endet der Grundriss nicht mehr mit dem Bericht. Er wird nach der Begutachtung vom Eigentümer, vom Immobilienmakler oder vom Käufer weiter genutzt. Er kann dazu dienen, Umbauarbeiten vorzubereiten, sich eine neue Raumaufteilung auszudenken oder eine Immobilie einfach besser zu verstehen.

LiDAR: ein Beschleuniger, kein Ersatz für den Gutachter

Diese Überlegung führte uns ganz selbstverständlich dazu, die Möglichkeiten von LiDAR zu erkunden.

Schon früh haben wir gemeinsam mit Asynth das Potenzial dieser Technologie erkannt.

Nachdem die Plattform Space Designer 3D an die Arbeitsweise unserer Gutachter angepasst war und sie damit vertraut waren, haben wir einige Monate später die Entwicklung einer LiDAR-Scan-App für das iPhone vereinbart, gekoppelt mit einer KI-Erkennung des Videostroms.

Mit ihr können wir heute aus einem einfachen Scan schnell einen Grundriss erstellen.

Wie jede Technologie ist auch sie noch verbesserungsfähig. Alle Scan-Apps haben denselben Schwachpunkt: Sie können nicht jeden Fall erfassen.

Genau hier liegt die Stärke von Space Designer 3D: Der Scan wird in die Grundriss-Anwendung importiert, in der die Gutachter eventuell nötige Nachbesserungen vornehmen können.

Der Gewinn an Zeit und Komfort für unsere Gutachter ist erheblich. Neue Gutachter finden sich schnell zurecht, und es ist einfacher, als im Stehen mit dem Stift zeichnen zu müssen.

Unser Beruf besteht darin, die vor Ort gesammelten Informationen zu beobachten, zu analysieren, zu prüfen und zu interpretieren.

Diese Technologie automatisiert einen Teil der Datenerfassung, sodass der Gutachter mehr Zeit für seine Fachkompetenz hat.

Genau darin liegt meiner Meinung nach ihr größter Mehrwert für unsere Franchisenehmer.

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Über den Autor

Damien Larroumets ist Leiter Betrieb und Informationssysteme bei Koalys, dem Unternehmen hinter den Immobilienbegutachtungsmarken Diagamter und Aléa Contrôles.

Diagamter nutzt die Technologie von Space Designer 3D für DiagPlan, seinen 3D-Grundriss-Service. Wir haben dieses Projekt im Artikel DiagPlan: 3D-Grundrisse für die Immobilienbegutachtung vorgestellt.